Eine Vertragspartei ist grundsätzlich dann zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn ihr die reguläre Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zumutbar ist, § 543 Abs. 1 BGB. Allerdings liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung in der Regel nur dann vor, wenn sich die Unzumutbarkeit aus der Sphäre des Kündigungsempfängers ergibt.
Daher werden die Corona-Krise und deren für den Mieter teilweise erheblichen Folgen in der Regel kein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung auslösen. In Betracht käme allerdings, das Recht zur Vertragsbeendigung aus den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage abzuleiten.
Der klassische Kündigungsgrund für den Vermieter ist der Zahlungsverzug des Mieters, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier hat der Gesetzgeber allerdings inzwischen Kündigungsbeschränkungen erlassen.
Andere Kündigungsmöglichkeiten bleiben natürlich weiterhin bestehen, etwa wenn die Parteien die gesetzliche Schriftform nicht beachtet haben.
