Für Gewerbemietverhältnisse werden meist lange Laufzeiten vereinbart. Da aber im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbar ist, wie sich der Markt für Gewerbemieten entwickelt, gesetzliche Werkzeuge zur Mietanpassung – anders als im Wohnraummietrecht – jedoch nicht verfügbar sind, müssen die Parteien die Möglichkeit von Mietanpassungen vertraglich regeln (siehe Vertragsgestaltung). Ohne solche Regelungen kann und wird ein langfristiger Vertrag für den Vermieter schnell defizitär werden!
Die Mietpreisentwicklung lässt sich dabei oft sinnvoll durch Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag gestalten. Hier unterscheidet man wiederum zwischen sog. Leistungsvorbehaltsklauseln und automatischen Wertsicherungsklauseln. Durch letztere wird die Miethöhe an die allgemeine Preisentwicklung gebunden, ohne dass weitere Kriterien, etwa die Entwicklung des örtlichen Mietmarktes, relevant sind. Üblich ist dabei die Koppelung an den Verbraucherpreisindex (VPI). Die Vereinbarung von automatischen Wertsicherungsklauseln unterliegt jedoch gesetzlichen Beschränkungen. Insbesondere bei kurz- und mittelfristigen Mietverhältnissen ist den Parteien diese Möglichkeit der Vertragsgestaltung verwehrt.
Aber selbst dann, wenn die formalen Voraussetzungen für die Vereinbarung einer indexbasierten Mietpreisentwicklung erfüllt sind, können abweichende Regelungen zur Mietanpassung sinnvoll sein. Hierzu zählt z. B. die Neufestlegung der Miethöhe durch einen geeigneten Sachverständigen. So kann eine Mieterhöhung trotz der allgemeinen Preissteigerung unangemessen sein, wenn zwar das allgemeine Preisniveau, nicht aber das örtliche Mietniveau ansteigt. Keineswegs folgt die Marktmiete stets der Indexentwicklung – und umgekehrt. Für beide Seiten ist die Vereinbarung einer Staffelmiete oft spekulativ, da weder Vermieter noch Mieter die Entwicklung der Inflation und der örtlichen Mieten für Gewerbeobjekte vorhersagen können. Solche – statischen – Vereinbarungen sind daher allenfalls bei kürzeren Laufzeiten empfehlenswert.
Zum Wegfall des vereinbarten Indexes vgl. OLG Düsseldorf, MietRB 12, 137 m. Anm. RA Jochen Hoffmann
Bei der Vereinbarung zukunftssicherer Vereinbarungen zur Miethöhe beraten wir Sie gerne (s. Vertragsgestaltung).
