Unter Instandhaltung versteht man im Allgemeinen die Erhaltung eines funktionsfähigen Zustands, während die Instandsetzung die Zurückversetzung einer Sache in ihren ursprünglichen, funktionstüchtigen Zustand (Reparatur) darstellt. Beide Leistungen zählen zu den gesetzlichen Grundpflichten des Vermieters, der die Mietsache während der Laufzeit in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten hat, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Pflichten werden im Bereich des Gewerbemietrechts gerne auf den Mieter übertragen. Während dies im Wege der sog. Individualvereinbarung unproblematisch möglich ist, begegnet die Überbürdung von Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter in Formularverträgen häufig rechtlichen Bedenken.
Kritisch sind insbesondere solche Regelungen, die dem Mieter auch an Gemeinschaftsflächen – betragsmäßig unbegrenzte – Pflichten zur Übernahme von Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung übertragen. Ebenso wird die Verantwortlichkeit des Mieters für Schäden an „Dach und Fach“ mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu begründen sein. Sinnvoll sind vertragliche Regelungen, die sich auf den konkreten Einzelfall beziehen und die Verantwortungsbereiche der Vertragsparteien genau abgrenzen. Hierher gehören auch Bestimmungen zu baulichen Veränderungen der Mietsache, die Übernahme deren Kosten und – insbesondere – etwaige Rückbauverpflichtungen des Mieters. Der Mieter ist ohne gegenteilige Regelung nämlich selbst dann zum Rückbau seiner selbst finanzierten Maßnahmen verpflichtet, wenn sich der Vermieter diesen nicht widersetzt bzw. der Durchführung der Arbeiten ausdrücklich zugestimmt hatte (vgl. hierzu den Fachaufsatz „Die Rückgabe der gewerblich genutzten Mietsache“ von RA Jochen Hoffmann MietRB 2008, 25-28).
Um in solchen Fällen Rechtssicherheit zu erreichen, sind die Parteien gut beraten, bei der Vertragsgestaltung nicht nur Art und Umfang der Baumaßnahme, sondern auch etwaige Rückbaupflichten zu berücksichtigen. Besteht erst im Laufe des Mietverhältnisses das Bedürfnis zur Vornahme solcher baulichen Veränderungen, sollten die Vermieter und Mieter den Umfang der Maßnahme, die Kostenlast und etwaige Rückbaupflichten im Wege eines förmlichen Nachtrags zum Mietvertrag vereinbaren (s. Schriftform). Zur Verjährung von Vermieteransprüchen vgl. OLG Saarbrücken MietRB 04, 347 mit Anmerkung RA Jochen Hoffmann.
Der BGH hat auch die Möglichkeit, Renovierungspflichten (sog. Schönheitsreparaturen) formularvertraglich auf den Mieter zu übertragen, auch im Bereich der Gewerbemiete deutlich eingeschränkt. Problematisch sind auch hier Klauseln, die sog. „starre Fristen“ beinhalten oder eine Endrenovierung bei Vertragsende vorsehen, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden soll. In einer jüngeren – für das Recht der Wohnungsmiete ergangenen – Entscheidung vom 18.03.2015 hält es der BGH zudem für bedeutsam, ob die Klausel bei Wohnungen verwendet wird, die dem Mieter unrenoviert bzw. mit vom Vormieter stammenden Abnutzungserscheinungen übergeben wurden. Dann nämlich ist auch die bislang in der Vertragspraxis übliche Renovierungsklausel unwirksam. Es ist zu erwarten, dass diese strenge Einschränkung auch auf Gewerbemietverträge Anwendung findet und zur Unwirksamkeit der derzeit (noch) üblichen Regelungen in zahlreichen Mietverträgen führen wird!
Die Folgen einer solchen Vertragsgestaltung sind gravierend, da bei Unwirksamkeit der Klausel die gesetzliche Regelung des § 535 BGB greift, die den Vermieter – auch während des laufenden Mietverhältnisses – zu Renovierungsmaßnahmen zwingt.
Auch sog. Quotenklauseln sind stets problematisch. So hat der BGH (VIII ZR 242/13 v. 18.03.2015) entschieden, dass solche formularvertraglichen Regelung bereits dann unwirksam sind, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann. Auch hier ist zu erwarten, dass sich der für die Gewerbemiete zuständige XII. Senat der Rechtsprechung des VIII. Senats annähern wird.
Wir beraten Vermieter bei der Vertragsgestaltung in Abhängigkeit vom Einzelfall, mit welchen vertraglichen Regelungen wirksame Renovierungspflichten begründet werden können. Mietermandanten unterstützen wir bei der Abwehr unberechtigter Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, insbesondere von Endrenovierungen. (vgl. vertiefend KG Berlin MietRB 04, 259; KG Berlin Info M 08, 424; jeweils mit Anmerkung RA Jochen Hoffmann).
