Parteien eines Gewerbemietvertrages zeigen nicht selten Vertragsreue. Lange Laufzeiten des Vertrages hindern sie dabei aber am raschen Ausstieg aus dem Mietverhältnis. Mieter versuchen, das Vertragsverhältnis dann vorzeitig zu beenden, wenn sie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und der angemietete Standort keine Gewinne abwirft. Vermieter suchen vor allem dann Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages, wenn sich im Wege einer Neuvermietung ein höherer Ertrag erzielen lässt. Bei befristeten Verträgen kommt eine vorzeitige Vertragsbeendigung in der Regel deshalb nicht in Betracht, weil die ordentliche Kündigung des Vertrages für die Dauer der Laufzeit ausgeschlossen ist.
Eine im Gewerbemietrecht sehr praxisrelevante Ausnahme von diesem Grundsatz stellen aber die Fälle dar, in denen das Mietverhältnis wegen Verstößen gegen die gesetzliche Schriftform entgegen der vertraglichen Vereinbarung auf unbestimmte Zeit läuft. Dann nämlich ist der Vertrag von beiden Seiten mit gesetzlicher Frist kündbar. Die Partei, die an einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht interessiert ist, wird intensiv nach solchen Schriftformfehlern suchen.
Ob ein solcher Schriftformverstoß vorliegt, der zur vorzeitigen Vertragsbeendigung berechtigt, ist nicht immer leicht feststellbar. Die Rechtsprechung hatte bereits über unzählige Fallkonstellationen zu entscheiden. Eine Verletzung der Schriftform liegt vor allem dann vor, wenn wesentliche Vertragsinhalte, betreffend die
- Vertragsparteien
- die Mietsache
- die Mietdauer oder
- die Miethöhe
nicht in derselben Urkunde zweifelsfrei vereinbart wurden. Je weniger Sorgfalt die Parteien bei der Vertragsgestaltung anwenden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ihnen Schriftformfehler unterlaufen, die zur frühzeitigen Kündbarkeit des Vertrages führen. Dies kann bereits dann der Fall sein, wenn den Vertrag nicht alle Gesellschafter einer mietenden oder vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterzeichnen (vgl. hierzu den Fachaufsatz „Vertragsschluss unter Mitwirkung von Vertretern einer GbR“ von RA Jochen Hoffmann, MietRB 2005, 54).
Oft wird der Mietvertrag selbst noch unter Beachtung der gesetzlichen Form geschlossen, hingegen die Schriftform bei nachträglichen Abreden vergessen. Deshalb sollten die Vertragsparteien tunlichst darauf achten, alle späteren Vereinbarungen in Wege eines förmlichen Nachtrags zu treffen. Dies betrifft vor allem folgende Regelungsinhalte:
– Änderung der Miethöhe
– Veränderung der Mietflächen
– Bauliche Maßnahmen zur Umgestaltung der Mietsache
– Wechsel von Vertragsparteien
– Erlaubnis der Untervermietung
All diese Vereinbarungen sollten im Wege förmlicher Nachträge getroffen werden, die wiederum mit dem Original des jeweiligen Mietvertrages fest zu verbinden sind. Sinnvollerweise werden die Nachträge durchnummeriert und von allen Vertragsparteien unterzeichnet. Im Nachtrag sollte zudem unbedingt festgehalten werden, dass es hinsichtlich aller übrigen Punkte bei den Vereinbarungen im Hauptmietvertrag verbleiben soll.
Wird die gesetzliche Schriftform nicht beachtet, hat das in der Regel zur Folge, dass der Mietvertrag ungeachtet der Laufzeitvereinbarung von jeder Vertragspartei vorzeitig mit gesetzlicher Frist beendet werden kann!
Werden Schriftformfehler erkannt, kann es geboten sein, auf eine Heilung des Formverstoßes durch Abschluss eines Nachtrags zum Mietvertrag zu berufen. Ob die Parteien sich allerdings für solche Fälle bereits im Mietvertrag selbst zur Heilung gegenseitig verpflichten können (sog. Schriftformheilungsklauseln), ist umstritten und höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.
Zur Schriftform siehe auch KG Berlin MietRB 05, 256; OLG Rostock MietRB 05, 317; BGH MietRB 05, 228; LG Köln MietRB 06, 63; OLG Düsseldorf MietRB 06, 162; OLG Düsseldorf MietRB 07, 261; BGH MietRB 08, 7, OLG Düsseldorf MietRB 08,40; OLG Rostock Info M 10, 336; BGH MietRB 10, 36; OLG Düsseldorf 10, 226; OLG Stuttgart MietRB 10, 359; OLG Koblenz MietRB 11, 43; OLG Koblenz MietRB 11, 43; OLG Zweibrücken Info M 11, 68; OLG Hamm Info M 11,380; OLG Düsseldorf MietRB 12, 137; OLG Koblenz MietRB 12, 353; OLG Düsseldorf Info M 13, 234; BGH MietRB 13, 318; OLG Brandenburg MietRB 13, 42; OLG Düsseldorf MietRB 13, 262; OLG Koblenz MietRB 14, 326; BGH MietRB 15, 263; und 15, 264, sämtlich mit Anmerkung RA Jochen Hoffmann.
