Im Gewerbemietrecht besteht ein Schwerpunkt der anwaltlichen Tätigkeit in der Mitwirkung an der Vertragsgestaltung. Hierbei ist zunächst zu ermitteln, welche Vertragsinhalte für den Mandanten von besonderer Bedeutung sind (s. z.B. Laufzeit, Mietpreisentwicklung, Konkurrenzschutz etc.). Sodann sind Formulierungen zu entwickeln, die diese Sachverhalte vollständig berücksichtigen. Oftmals sind die Interessen der Vertragsparteien gegensätzlich, so dass gerade das Verhandeln vertraglicher Inhalte und deren rechts- und zukunftssichere Umsetzung im Fokus stehen. Besondere Beachtung verdient hierbei das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, da ein Großteil vertraglicher Regelungen als Formularklauseln der einen oder anderen Seite zu verstehen sind, die einer verschärften Wirksamkeitskontrolle unterliegen. Die vollständige juristische Umsetzung des vertraglich Vereinbarten ist auch wegen der weitrechenden Folgen einer Verletzung der gesetzlichen Schriftform unerlässlich.
Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt kraft Gesetzes an die Stelle des Voreigentümers in bestehende Mietverhältnisse als Vermieter ein. Er übernimmt dabei alle Rechte und Pflichten des Rechtsvorgängers.
Wurde die Vertragsinhalte dabei nicht vollständig in einer Urkunde oder einem förmlichen Nachtrag hierzu geregelt, ist der Vertrag wegen einer Verletzung der Schriftform vorzeitig kündbar. Der BGH hat zwischenzeitlich hierzu entschieden, dass jedenfalls der Erwerber einer Immobilie nicht an im Vertrag enthaltene Schriftformheilungsklauseln gebunden ist!
Da das Mietverhältnis vom Erwerber vollständig übernommen wird („Kauf bricht nicht Miete“), ist es für potenzielle Grundstückskäufer von besonderem Interesse, die Werthaltigkeit der Mietverträge, in die der Mandant eintritt, zu überprüfen. Im Rahmen der rechtlichen Due Diligence prüfen wir insbesondere, wie „zukunftssicher“ die übernommenen Verträge sind, z. B. in Hinblick auf die Mietpreisentwicklung und Instandhaltungspflichten. Oft sind Formularklauseln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch allgemein üblich waren, nach der heutigen Rechtsprechung unwirksam, und dies mit weitreichenden und wirtschaftlich relevanten Folgen für die Parteien.
Damit Investoren nicht die sprichwörtliche „Katze im Sack“ kaufen, empfiehlt es sich, die bestehenden Mietverträge vor dem Grundstückskauf einer intensiven Überprüfung zu unterziehen. Auf den ersten Blick werthaltige Mietverhältnisse können sich dabei schnell als riskant herausstellen.
Wir unterstützen Investoren bei ihrer Entscheidung, ob sie eine vermietete Immobilie erwerben.
