Seit der aktuellen Entscheidung des BGH v. 6. Mai 2009 (BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07, MietRB 2009, 223) eröffnen sich Vermietern von Gewerbeflächen neue Möglichkeiten, den Druck auf säumige Mieter zu erhöhen:
So kann mittels einer sog. Versorgungssperre die Zuführung von Wasser, Strom und Wärme unterbunden werden. Auf diese Weise muss der Vermieter nicht mehr sehenden Auges hinnehmen, dass der der Mieter vom Vermieter vorfinanzierte Energie verbraucht, aber nicht vergütet.
Bislang nahmen Gerichte – mit Ausnahme des Berliner Kammergerichts – stets an, dass in der Versorgungssperre eine Verletzung der Besitzrechte des Mieters und somit eine verbotene Eigenmacht zu sehen sei. Die Folge war stets, dass dem Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung auf Antrag des Mieters untersagt wurde, die Versorgungssperre aufrecht zu erhalten.
Der BGH hat jedoch nun entschieden, dass eine Besitzrechtsverletzung ausscheide, da der Besitz des Mieters durch die Versorgungssperre nicht beeinträchtigt werde. Die Zulässigkeit einer solchen Maßnahme sei stattdessen rein schuldrechtlich zu beurteilen. Ist der Mietvertrag bereits durch Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug beendet, zwingen den Vermieter in der Regel auch keine nachvertraglichen Treuepflichten zur Aufrechterhaltung der Versorgung.
Von nun an wird es für Vermieter deutlich einfacher als zuvor werden, dem nicht zahlenden Mieter den Verbleib in den angemieteten Räumen zu erschweren.
Nähere Informationen hierzu enthält der Aufsatz von RA Jochen Hoffmann „Die Versorgungssperre nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses“ in Heft 11/2009 des Mietrechtsberaters (Otto-Schmidt-Verlag)
